Какие последствия принесет закон об обязательном страховании дольщиков


Какие последствия принесет закон об обязательном страховании дольщиков девелоперам и конечному покупателю квартир в новостройках

Тема, связанная с дополнительной защитой прав дольщиков, поднималась неоднократно. В начале нынешнего года президент РФ Владимир Путин утвердил закон со сложной формулировкой – о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Эксперты рынка рассказали Urbanus.ru о том, какие последствия принесет новый документ как девелоперам, так и конечному покупателю квартир в новостройках.


Благой замысел

Идея ввести механизм рыночного регулирования рынка новостроек, безусловно, является  большим плюсом для отрасли в целом. По замыслу инициаторов данного закона, депутатов «Единой России», главным защитным механизмом прав и средств соинвесторов станет страховка. Так, если раньше застройщику для начала продаж квартир в новостройке по 214-ФЗ необходимо было получить все необходимые документы, включая разрешение на строительство, экспертизы, поэтажные планы и так далее, сейчас к этому пакету добавляется еще и страховой полис.

«При регистрации договора долевого участия застройщик обязан будет предъявить один из трех документов: либо договор коммерческого страхования, либо банковскую гарантию, либо подтверждение, что обязательства перед дольщиком застрахованы в обществе взаимного страхования. Во всех случаях речь идет о страховании на полную сумму привлеченных средств дольщика. Если застройщик в дальнейшем по какой-то причине не исполняет свои обязательства перед дольщиком, то наступает страховой случай и все средства дольщику возвращаются», – заявлял  депутат Александр Хинштейн.
 
По мнению властей, наиболее эффективным механизмом станет создание общества взаимного страхования, куда будут вступать сами застройщики. Закон же устанавливает критерии такого общества, принципы отбора, механизм государственного регулирования его работы, а формируемый таким образом складочный капитал будет в полном объеме отвечать за все риски. В случае если застройщик-член общества взаимного страхования не исполнит свои обязательства, то все остальные будут нести за него солидарную ответственность.

Возникает резонный вопрос: есть ли интерес у самих застройщиков вступать в подобное общество и нести ответственность за промахи и недобросовестную работу других игроков рынка. Предполагается, что компании, которые будут входить в общество взаимного страхования, смогут оценить каждого нового члена и отсеять недобросовестных девелоперов. То есть «входной билет» получают только ответственные компании с хорошей репутацией. Однако совершенно очевидно, подобный подход затруднит работу компаний-новичков. Также не стоит забывать, что никто не застрахован от кризиса.

По мнению Дарьи Погорельской, руководителя юридического департамента ГК «МИЦ», положительным моментом принятия закона можно считать то, что для застройщиков станут более привлекательными легальные схемы привлечения денежных средств для строительства жилья, так как страхование направлено на минимизирование рисков не только дольщиков, но и самих застройщиков (по аналогии со страхованием гражданской ответственности автовладельцев).

Как считает Владимир Воронин, президент Финансово-строительной корпорации «Лидер», недобросовестные застройщики благодаря новому закону действительно столкнутся с рядом трудностей, так как их не будут страховать ни в обществе взаимного страхования (ОВЗ), ни в страховых компаниях. При этом не исключено, что страховые компании могут начать сотрудничество с компанией, не придавая фактору добросовестности необходимой значимости, но установив очень высокую страховую премию.

Первые опасения

Однозначно, что уменьшение количества недобросовестных застройщиков на рынке недвижимости поможет уменьшить и количество обманутых дольщиков. Тем не менее, всегда есть риск, что и добросовестный застройщик может оказаться в ситуации финансового кризиса, когда он не сможет продолжать осуществлять финансирование строительства объекта.

В случае создания общества взаимного страхования, дольщики смогут получить хотя бы часть вложенных в строительство средств, говорит Владимир Воронин. Однако при кризисном сценарии может произойти цепная реакция, когда обязательства других несправившихся застройщиков отражаются на финансовом положении всех. При этом, как подчеркивает эксперт, государство в подобном обществе участия принимать не собирается, денежные средства будут собраны только с застройщиков, которые по условиям вступления в общество взаимного страхования должны «скинуться».

Во время обсуждения этого законопроекта застройщиков волновало, насколько постепенно он будет внедряться. В данном случае этот момент был учтён: законом прописаны достаточно внятные сроки по процедуре его введения. «Если вспомнить, то вступление в силу ФЗ — 214 привело к вымыванию с рынка очень большого количества объектов и к резкому скачку цен на жилье. Надеюсь, что в этот раз такое не повторится», – говорит Владимир Воронин.

Что касается получения средств дольщиками во время возникновения страхового случая, здесь также есть ряд «но». У соивесторов при таком сценарии есть выбор – требовать вернуть деньги или настаивать на том, чтобы дом был достроен. Второй случай выгоден для покупателей квартир больших площадей или достаточно дорогих проектов.

Между тем, выплаты, так же как и страховые взносы застройщиков, будут производиться исходя из цен Минрегиона. При этом максимальная площадь квартиры будет установлена на уровне 90 кв. м. Поэтому для Москвы максимальная выплата составит около 7 млн. рублей из расчета 90 «квадратов» по 80 тыс. (цена Минрегионразвития для Москвы – 81,4 тыс. рублей в 2012 году). Если при этом покупатель платил за квартиру гораздо больше, то тогда выгоднее не забирать эти деньги, а требовать продолжать достраивать жилье.

Кто крайний?

Страховой взнос, который будет платить застройщик, по сути является дополнительными издержками застройщика. Естественно предположить, что такие издержки застройщик тем или иным способом постарается компенсировать. По мнению директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, самый простой способ вернуть дополнительный пункт расходов – увеличить стоимость продаваемой недвижимости. 

«Пройдет какое-то время, пока этот закон будет приживаться на рынке, будет отработан механизм его действия, который, скорее всего, не будет соответствовать реалиям рынка. Скажем, деньги дольщику должны вернуть в течение 6 месяцев. Даже если это произойдет, то, учитывая рост цен на рынке, он все равно не получит то, на что рассчитывает. То есть в реальности закон вряд ли защитит дольщиков, а вот сделать благоприятный имидж недобросовестному застройщику – может», – говорит Заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet Вера Богучарова.

По приблизительной оценке процентная ставка страхового взноса может составить порядка 4%. Таким образом, в конечном итоге у подавляющего числа застройщиков цена квадратного метра продаваемой недвижимости возрастет, что, безусловно, отразится и на покупателе.

По оценке Владимира Воронина, размер возмещения обманутому дольщику составит в среднем около 50% оплаченных за квартиру средств. С учетом инфляции за 2-4 года (т.е. за период с момента приобретения квартиры до признания застройщика банкротом и возврата денег), эта сумма составит 35-40% от стоимости аналогичной квартиры.

Есть ли альтернатива?

По сути, ни один закон не сможет защитить покупателя на 100% от недобросовестного застройщика. Понятно, что благодаря новому закону рынок будет более упорядочен и участники долевого строительства будут более защищены, так как возникает больше препятствий для проникновения на рынок недобросовестных застройщиков. Тем не менее, есть и альтернативные решения, которые могли бы в будущем сократить число обманутых дольщиков.

По мнению Владимира Воронина, президента ФСК «Лидер», в первую очередь требуется внимательное и ответственное отношение местных чиновников и контролирующих учреждений к строительному комплексу. «Не секрет, что проблемы многих долгостроев были известны местным Администрациям задолго до банкротства застройщика и сюжетов по телевизору. В том числе таких застройщиков можно “выявлять” по отсутствию полного комплекта разрешительной документации, о чем однозначно должно быть известно либо местным властям, либо органам, осуществляющим контроль в сфере строительства», – говорит эксперт.

Помимо этого, основным и самым эффективным способом оградить себя от недобросовестных компаний – это внимательность. Необходимо смотреть правоустанавливающие документы на объект, который планируется приобрести, проверять застройщика и генерального подрядчика, следить за тем, как идет строительство, внимательно читать договор долевого участия. Таким образом, повышение информированности и грамотности населения в сфере недвижимости минимизирует риски дольщиков лучше любого закона.

Не пропустите -дефолт
Линии жизни власти и народа - строго параллельны. (Георгий Александров)
Теги: , , , , , , , .
Материалы возможно не похожие на

Какие последствия принесет закон об обязательном страховании дольщиков

но не менее значимые



Напишите что Вы думаете по теме ... | Какие последствия принесет закон об обязательном страховании дольщиков

Ваш Email не публикуется. Обязательные поля помечены *

*
*